一、项目位置及概况

海通时代康桥居住小区规划用地位于东营市中心城西城南部，章丘路（西九号路）以北、枣庄路以南、规划南北支路以东、燕山路以西。
规划用地面积约为21.6公顷。
规划用地南侧紧邻油田新建的经济适用房---南苑新区，西侧临近西三路与胜南社区和胜利油田总机械厂，是油田职工及周边企业职工将来
的重要生活片区。
规划地块交通区域位置优越，周边紧邻西三路、西二路等城市主干道。规划区东侧的燕山路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市
界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。

二、用地评价

1.现状用地分析
规划地块东西长约530米，南北宽约440米。现状地势较为平坦，多为空荒地。地块内有两条南北向排水沟渠，水深较浅，难以利用。用地南部有东西向沟渠一条，现状基本废弃。现状道路为章丘路，柏油路面，质量较差，宽4-5米。地块内油田生产设施较多，分布较为分散。地块内有油井4口主要位于地块南部及中部，输油管线及注水管线若干条主要集中在地块南部和西部现状水渠的东侧，其中西南角输油管为东黄输油管线，压力较大。
结论：规划范围内地质条件较好，属可建设用地。地块现状内容复杂，油田设施的处理上存在一定难度，地块景观资源较为丰富，具有挖
掘潜力。

2.用地区域分析
（1）周边用地分析
地块周边规划以居住用地为主，南侧油田经济适用住宅---南苑新区已形成一定规模。
结论：城市总体规划确定该用地为居住用地，且周边居住气氛浓厚，具有居住区配套的完善条件。为进行部分商业社和开发创造便利条件
（2）交通设施
城市主干道：小区东西分别邻近城市主干道---西二路和西三路。
东侧燕山路：作为规划的城市次干道，燕山路为地块与城市中心区联系的重要通道，是整个片区中重要的生活性道路。
地块周边其他道路以城市支路为主，除现状章丘路以外均未开工建设。
结论：周边主要道路尚未完全形成，规划考虑现状章丘路作为近期主要的对外道路。同时注意处理好本案与南侧南苑新区的交通组织关系
（3）公共服务设施
商业：地块南部沿燕山路规划市场等商业服务设施，现状周边没有配套商业设施。根据《东营市中心城商业网点规划》，规划用地南侧为该片区的商业集中区。
结论：周边商业的不健全，为小区内的部分商业设施建设提供了机遇，规划中应重点控制建设总量。
教育设施：根据《东营市中心城教育设施布局规划》，本地块内需要设置幼儿园一处。小学及初高中教育结合周边相关规划解决。
（4）绿地景观资源
规划居住小区应与南侧南苑新区的绿地景观系统相结合，规划中应注意景观轴线的对应关系。
地块内有规划城市水系通过，为小区提供了良好的景观资源。与此同时规划中对水系的处理成为主要问题。

3.优劣势分析
优势：
（1）地块作为居住用地，与周边用地功能统一，易于融入周边大的用地格局中，且以有小区建成，易形成集聚效应，吸引人气；
（2）地块内景观资源丰富；
（3）周边现状小区建设档次不高，容易形成品质优势；
（4）靠近油田单位，住房需求大。
劣势：
（1）地块内油田生产设施较多，对用地的分割严重；
（2）近期周边公共服务设施配套较为不便；
（3）周边现状小区售价较低，对后期住宅销售产生影响；
（4）近期周边交通系统不完善；
（5）近期五干排污染严重，影响小区的环境品质。

三、规划定位及住区特色
项目总体定位为中高档楼盘。
提出“东营第一运动健康社区”的理念，以人为本，充分考虑现代人的生活方式，规划中提出结合小区主路设置生态运动环廊，环廊中设置林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模的院落绿地及各种球类活动场地连接在一起，在小区中形成连续、完整的健身路径。另外利用小区内水系、中央步行轴线、废油井场地及分散的小广场，建设青年健身广场、儿童游戏场、老年健身乐园、灯光篮球场、门球场、街舞广场等健身场地。从而形成运动健康主题突出、融“水景、生态、健身、人文”为一体的特色现代住区。

四、规划依据
1.《中华人民共和国城市规划法》；
2.《城市居住区规划设计规范》（2002年版）；
3.《城市规划编制办法》；
4.《东营市城市总体规划》（2005-2020）；
5.《东营市城市规划管理技术规定》；
6.《海通时代名都规划设计任务书》；
7. 其它有关规范、标准和要求。

五、规划指导思想及原则
（一）指导思想：
通过现状评述与用地分析，将地块优势与规划有机结合，通过创意规划与设计，达到完善城市功能、提升城市形象、建设特色现代住区的
目的。
规划中遵循的原则：
1.重视城市自然、人文特色的动态延续性
小区规划努力适应周边自然环境及居民生活模式，使小区融入到城市的大环境中，成为城市的有机组成部分。
2.注重规划设计方案的经济可行性和分期实施的易操作性
满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、便于分期实施的现代住区.
3.加强空间领域限定，提高居住安全性，加强居住舒适性
按照空间的不同属性和人的行为逻辑规律，将小区用地分成不同的空间序列，并通过标志建筑和标志景观步加强空间的领域感和归属感,
提高居住环境的安全性。
4.实施前瞻性布局策略，增强小区发展的可持续性
注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。

六、规划调整内容
根据2007年9月3日下午，《规划局业务办公会会议第23次纪要》要求，在遵循原构思特色的基础上对原规划方案进行调整。主要内容如下
:
1.低层独栋住宅：对规划低层独栋住宅位置进行调整，规划布置3层的低层板式住宅；
2．小高层住宅：将小高层住宅集中布置在中心广场东侧的油井附近，形成小区的空间视觉中心，高度为11层和17层。
3.商业服务建筑的设置：取消一层皮的商业形式，将商业集中于小区主要出入口和章丘路燕山路交叉口处；
4.幼儿园：重新规划幼儿园位置，将幼儿园布置在小区中心绿地西侧水系东岸，占地5400平方米，规模6班；
5.其他调整内容：路网线性进行了变化；小区院落主要出入口空间设置运动主题雕塑，增加各种活动场地增强小区的运动主题。

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